הלוואת מזנין

הלוואת מזנין – איך זה עובד?

1. ניהול אשראי – כשאתם לוקחים הלוואת מזנין חשוב לדעת מהו מקור הכסף. חשוב לוודא שהגורם המממן הוא בעל ניסיון ועבר דבר אחד או שניים בנדל״ן, שפעל בשוק נדל״ן בתקופת מיתון, שליווה פרוייקטים שנקלעו למשבר, שנתקל בתופעה של עיכוב בנייה או של האטה במכירות, שמבין שצריך לפעמים להזרים כסף נוסף לפרוייקט גם אם זה לא תוכן מראש. 
   
   בפרוייקט מטבע הדברים, לוחות הזמנים יכולים להשתנות ויש הרבה אלמנטים משפיעים: קבלת היתר בנייה, רגולציה, טופס 4, קצב ומכירות ומה לא?
   
   הגוף שמעניק לכם את ההלוואה צריך להיות מודע לדברים האלה, לקחת בחשבון שדברים כאלה קורים ולהכניס אותם למכלול השיקולים, להתמודד היטב עם מצבים משתנים ולהיות יצירתי וגמיש כדי לא להקשות על היזם אלא לעזור לו לעבור תקופות קשות.
   
   
2. מקור הכסף – אותו הגוף לא צריך להיות מודע רק לדברים שציינו בסעיף הקודם, אלא גם צריך להיות כזה שמגיע מתחום הנדל״ן שמכיר אותו היטב ושכבר העניק הלוואות מזנין לפרוייקטים נדלניים. גורם פרטי שאינו מהתחום ולא מבין איך הענף מתנהל וגם לא יידע איך להתכונן לאותם שינויים שישפיעו על הפרוייקט דבר שיכול לפגוע במימון עצמו בסופו של דבר. לא פחות חשוב ואת זה אפשר לברר בקלות – לבדוק שאותו גוף מממן שלכם מקבל את הכסף שלו מאנשים שמבינים בנדל״ן, ממשקיעים מתוחכמים.. מה שנקרא – שמגיעים מהעולם הזה או לכל הפחות מכירים אותו, כך כל נושא המימון יהיה פשוט הרבה יותר בשבילכם ובשביל הגוף המממן עצמו. 
   
   
3. לוחות הזמנים – חשוב להקדיש לכך סעיף נפרד. זה לא נוגע רק ללוחות הזמנים הגמישים שמאפיינים כל פרוייקט נדל״ן כיום, זה נוגע גם לצורך לעבוד עם גוף מממן שיודע לעבוד בזריזות – כזה שיודע מה הצרכים שלכם, יודע לתפקד במהירות בכל הנוגע להעמדת המימון והזרמת המימון, יודע להיות גמיש במועדי סיום ההלוואה ויודע לתת לכם ערך מוסף ולפתור במהירות, גמישות וזריזות בעיות בהן נתקע הפרוייקט במהלך קידומו.
   
   
4. מודל התמחור – בגדול, המודל הקלאסי של הלוואת מזנין הוא איקס השתתפות בהון שתמורתו מקבל הגוף המממן איקס אחוזים מהרווח, אבל עם השנים התפתחו כל מיני וריאציות למודל הזה וכיום ניתנות הלוואות לפי אחוז מהמחזור, לפי ריביות קבועות וריביות משתנות, שילובים של אלמנטים אלו ועוד. בהתאם, חשוב שהיזם יבצע בדיקה של מודל התמחור ושל מכלול האלמנטים המורכבים מהמודל המוצע לו, כך למשל גוף מסוים יכול להציע ליזם ריבית של 10% אך היזם יגלה רק מאוחר יותר שישנם גם דמי ניהול גבוהים, דמי הקמת מסגרת, עמלות תפעול, עמלות הקמה, קיקרים ועוד, כך שבפועל הוא ישלם לגוף המממן תמורה גבוה משמעותית.
   
   כמו כן, ישנם טריקים רבים באופן חישוב הריבית אשר יכולים להגדיל את התמורה המשולמת על ידי היזם. 
   
   לסיכום, חייבים לבדוק את כל מרכיבי התמורה, את אופן החישוב שלה וכל אלמנט במודל זה על מנת שלא תתקעו האלמנט. 
   
   אם כן, זוהי תורת המזנין על רגל אחת:
   גוף עם ניסיון, גוף יצירתי וגמיש, גוף עם מקור כסף יציב ומקצועי וכמו תמיד – גוף אמון והגון. קחו את אלו והקפידו על הכללים שעליהם דיברנו ואתם בדרך הנכונה לקבלת חבילת מימון מזנין המותאמת לצרכיכם ושתספק לכם את התועלות הנדרשות לקידום הפעילות.